Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc tạm dừng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ việc phát hiện thông tin mới có thể ảnh hưởng đến giao dịch. Cho đến việc thay đổi trong quy định pháp luật. Trong nội dung bài viết này chúng ta sẽ cùng tìm hiểu. Các trường hợp phải tạm dừng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định rất rõ ràng. Cụ thể phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định. (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai)

Đất không có tranh chấp

• Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định.: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai. Hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Đối với điều kiện này cần lưu ý rằng, Luật Đất đai quy định là “có tranh chấp”. Không nêu rõ việc tranh chấp này có đang được giải quyết hay không. Do đó, khi xem xét điều kiện đất không có tranh chấp phải xem xét cả trường hợp. Xem các bên tranh chấp chưa có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2008. Cụ thể trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.

Trong thời hạn sử dụng đất.

• Đất sử dụng có thời hạn quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn. Là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất khi không có sổ đỏ

Các trường hợp phải tạm dừng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phát hiện đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013. Quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, các giao dịch chuyển nhượng đất với những loại đất này. Sẽ phải tạm dừng khi phát hiện đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng.

Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất 

Các giao dịch chuyển nhượng đất mà không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì sẽ phải tạm dừng giao dịch. Theo đó, các điều kiện này bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ Điều 69 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 quy định:

“Trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản, trốn tránh việc thi hành án, Chấp hành viên ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án, tài sản chung của người phải thi hành án với người khác.”

Ngoài ra, kể từ thời điểm nhận được quyết định về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sử dụng. Thì cơ quan đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan không được thực hiện việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng hoặc thay đổi hiện trạng tài sản cho đến khi nhận được quyết định của Chấp hành viên về chấm dứt việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu

Khuyến nghị của Công ty TNHH Luật Hải Việt:

Bài viết được chuyên gia của Công ty TNHH Luật Hải Việt thực hiện nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Quý vị bạn đọc có thắc mắc, cần tư vấn vui lòng liên hệ qua hotline: 0943.812.889, E-mail: luathaiviet@gmail.com