Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Các tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hãy cùng Luật Hải Việt tìm hiểu bài viết dưới đây.

Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho. Hoặc thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận. Hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Trước khi thực hiện các quyền nghĩa vụ.
• Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng. Hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện. Căn cứ theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai.

Xem thêm: Quy trình mua bán đất đai

Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất. Chính là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá. Hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất. Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định. Căn cứ theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất. Kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất. Hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng. Mà thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
• Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định. Căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà. Thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản. Về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng. Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất. Thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

Giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC. Quy định về giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới năm 2022 như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất quy định khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ- CP:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất:

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Trong đó:

• Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý. Sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo. “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
• Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất.

Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán nhà đất cao hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền. 

Các loại phí khác phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, lệ phí địa chính:

Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động. Cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

Thứ hai, lệ phí thẩm định:

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ. Các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp). 

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ. Mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Thứ ba, phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất. Bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Về chứng thực:

Phí chứng thực bản sao từ bản chính: 02 nghìn đồng/trang đối với trang thứ nhất, trang thứ hai. Từ trang thứ ba trở lên thu 01 nghìn đồng/trang nhưng mức thu tối đa không quá 200 nghìn đồng/bản.

Phí chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản: 10 nghìn đồng/trường hợp. (Trường hợp hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong một giấy tờ, văn bản).

Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khuyến nghị của Công ty TNHH Luật Hải Việt:

Bài viết được chuyên gia của Công ty TNHH Luật Hải Việt thực hiện nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Quý vị bạn đọc có thắc mắc, cần tư vấn vui lòng liên hệ qua hotline: 0943.812.889, E-mail: luathaiviet@gmail.com