Nhiều hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở lớn hơn đất hạn mức đất ở tại địa phương, từ đó dẫn tới việc cơ quan nhà nước tại một số địa phương yêu cầu giảm diện tích đất ở khi cấp đổi Sổ đỏ, tách thửa hoặc thực hiện các thủ tục hành chính khác.
Khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) nhiều hộ gia đình, cá nhân “bị” yêu cầu giảm diện tích đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.
Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ, tách thửa hoặc thực hiện các thủ tục hành chính khác không phải giảm diện tích đất ở vì những một số lý do sau đây:
1. Không có quy định về giảm diện tích đất ở
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định về việc khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải giảm diện tích đất ở nếu diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận đã cấp lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Do vậy, nếu người sử dụng đất thuộc trường hợp bị giảm diện tích đất ở khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi thực hiện các thủ tục hành chính khác về đất đai thì có quyền yêu cầu người giải quyết trả lời căn cứ pháp lý của quyết định giảm diện tích đất ở (nên yêu cầu trả lời bằng văn bản).
Trường hợp không có căn cứ pháp lý hoặc chỉ trả lời bằng lời nói không cụ thể thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định giảm diện tích đất ở nhưng không thực hiện theo quy định của pháp luật.
Việc người sử dụng đất khiếu nại hoặc khởi kiện trong trường hợp này hết sức bình thường vì cơ quan, người ra quyết định giảm diện tích đất ở không thực hiện đúng quy định.
2. Không được trả lời chung chung vì lý do là diện tích đất ở lớn hơn hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nên phải giảm diện tích bằng hạn mức đất ở
100% Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành hiện nay đã ban hành quyết định quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở tại địa phương mình.
Thực tế có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận toàn bộ diện tích thửa đất của mình là đất ở. Hầu hết quyết định công nhận đất ở này được thực hiện trước khi có quyết định quy định về hạn mức đất ở tại địa phương.
Từ đó, dẫn tới việc nhiều hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở lớn hơn nhiều so với hạn mức đất ở của địa phương. Khi người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai như cấp đổi Giấy chứng nhận, tách thửa,… nhiều địa phương yêu cầu người dân phải giảm diện tích đất ở bằng hạn mức.
Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo phương án này sẽ không đúng quy định của pháp luật. Bởi lẽ, quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (công nhận toàn bộ là đất ở) có trước quyết định hạn mức đất ở tại địa phương; mặt khác, quyết định về hạn mức đất ở là văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nên không được phép áp dụng trở về trước.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 như sau:
“3. Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước.”.
Tóm lại, việc lấy lý do diện tích đất ở của người dân lớn hơn hạn mức đất ở tại địa phương nên phải giảm diện tích bằng hạn mức đất ở sẽ không có căn cứ để thực hiện.
3. Phải thu hồi Sổ đỏ nếu cấp sai, không được “tự ý” giảm diện tích khi người dân cấp đổi Sổ đỏ
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
“…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.
Theo đó, cấp Giấy chứng nhận nhưng không đúng mục đích sử dụng đất là một trong những căn cứ để thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Tóm lại, nếu cấp sai diện tích đất ở (không đúng mục đích sử dụng đất) thì không được “tự ý” giảm diện tích đất ở của người dân khi họ thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai mà phải thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Tuy nhiên, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp vì lý do không đúng mục đích sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc “phải” thừa nhận quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trước đây là sai.
Trên đây là những lý do không bị giảm diện tích đất ở khi cấp đổi Sổ đỏ, tách thửa hoặc thực hiện các thủ tục khác.
Chỉ bị điều chỉnh diện tích đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp. Trong quyết định thu hồi phải nêu rõ lý do thu hồi, nói cách khác phải nêu rõ căn cứ cho rằng quyết định cấp Sổ đỏ trước đây là sai về diện tích đất ở (sai mục đích sử dụng đất).
Đây là vấn đề khá phức tạp trên thực tế, nếu có vướng mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
